来源：每日经济新闻
每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤
“您要是真的订房，我们可以和您签保价协议，一旦降价，双倍赔偿。”
9月初，《每日经济新闻》记者以看房人身份来到郑州金水区北部新开放的一个售楼处，销售人员李敏如此告诉记者。
但对于保价时限，李敏则表示：“就到国庆节。”
郑州的新房销售在口头极力维持着价格的稳定，李敏表示：“我们刚刚开盘，如果降价是会影响我们后续销售的。”
但几天之后，李敏就表示：“我们能在之前报价的基础上总价大约再优惠10万元。”
“这次是实打实的优惠”
“郑州目前房价相当于2016年的水平，也就是本轮房价上涨以前的价格。”房产经纪人刘夏（化名）直接说。
2023年以来，郑州房价总体仍旧在下行区间。据《每日经济新闻》此前报道，1月郑州部分银行开始执行3.8%的房贷利率，4月郑州“二环外全面解除限购”。
8月3日，郑州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，表示将落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求，并且将及时调整新发放首套住房商业贷款利率下限，还将实施购房契税补贴政策。至此郑州成为近期首个取消“认房不认贷”政策的省会级城市。
9月12日晚，郑州市住房保障和房地产管理局等4部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》（以下简称《通知》），取消郑州二环内限制性购售政策，同时首套付款调整为不低于20%，二套首付款比例不低于30%。
刘夏告诉每经记者：“郑州以前很多政策都是表态性质的，‘支持’‘鼓励’之类，这次是实打实地拿出了优惠，减免、补贴对购房人都是真金白银的好处。”
根据中指研究院数据，今年1-8月，郑州商品住宅累计成交量778.5万平方米，同比增长17.1%，但较2021年同期水平仍下降32.1%。
郑州住宅用地溢价率也在持续走低，根据Wind，2020年度郑州住宅用地溢价率为5.83%，2021年度为2.55%，2022年度仅为0.5%。
可以看到，目前郑州几乎拿出了所有政策工具：既没有了限购限售，首付比例也降到了首套20%低点，购房契税也在进行补贴，优惠政策贯穿于住房交易的各个环节。
朱稻（化名）是郑州一名金融中介，他说：“现在郑州房贷利率基本上处于3.8%-4.2%的水平，已经比公积金贷款高不了多少了，不过目前的问题是符合贷款条件的客户越来越少了。”
经纪人忙着开新店
记者见到刘夏的时候，他正站在贾鲁河北岸即将开业的新店前，和装修人员沟通着种种施工细节。刘夏不时用手指着门店各处，描绘几天之后完工的样子，身上还有着创业者的激情。
原以为刘夏会对郑州市场更加乐观，没想到他说：“郑州目前几乎所有的买房人都赔本了，只不过是多少的问题。”
据刘夏介绍，自己门店的营业额波动还是很大，“春节后业绩不错，我们一个门店2、3月平均营业额在40万-50万元，但5、6、7月下降到了20多万元，8月份开始回升到30多万元。”
“你认为是政策刺激的原因吗？”
“不全是，”刘夏说，“你可以看到，政策出台的时间也是每年市场的上升期，春节后和9月前后，所以政策刺激和市场上行是相互叠加的。”
刘夏认为，郑州目前大致已经稳定了，“不会再怎么降了。”
“既然如此，你为什么会选择在市场不好的时候继续开新店？”
刘夏说：“目前市场下行，从卖方市场变成了买方市场，我们经纪人存在的价值就高了，当然这需要你本身就是成熟的经纪人。现在很多业主的预期也很低，例如有的会直接告诉我们‘这套房子只要XX万元，多卖的部分归你’，某种意义上讲，我们这个行业又回到了‘吃差价’的状态。”
观望情绪似乎充斥在各个环节中，大家出手变得更加谨慎。
企业端，据Wind，河南代表性房企建业地产2023年1月1日至今只在郑州市上街区拿了一宗地块，总价为4.9亿元。
购房者端，谢时今年刚过30岁，郑州近期的一系列新政发布后，一直租房的他打算看看房子。“我准备看二手房，毕竟不会烂尾。我在看房平台上留了一次电话后，数不清的中介给我打电话让我看房子，这让我反而没有那么着急了，反正房价也不会涨，郑州那么多房子我能好好挑一挑。”
这代表了现时很多郑州购房人的心态。
刘夏说：“新房我们也卖，不过现在卖得了的基本上是信誉好的国央企的房子，烂尾风险小一些。”
朱稻也感慨客户越来越难找了：“能够符合正常贷款的客户越来越少了，拓展新客户越来越难，所以现在我很大精力放在了转贷上。”
“转贷就是把客户原来在A银行的贷款转到B银行，例如A银行的房贷利率是4.2%，那B银行就给4.0%的利率，把有资质的客户吸引到自己这边来，其实就是互相抢客户。”
成交转化率尚未明显提升
中指研究院数据显示，9月以来，郑州周度住宅备案成交套数连续两周不足1000套，日均成交约100套，短期表现出进一步下滑趋势。住宅库存总量延续下降趋势，但出清周期仍然高于20个月。
“总体来看，郑州市场表现尚没有明显好转，市场压力仍然较大。”
从调查来看，郑州各项政策的出台在一定程度上是改善了预期的。
中指研究院河南公司总经理梁波涛告诉每经记者：“政策出台以来，项目到访量逐步小幅上升，市场热度有所提高。”
不过梁波涛也说：“由于基数较低，目前平均到访量整体还处于较低水平。同时，到访客户的成交转化率尚未明显提升，反映出客户观望情绪仍然较重。”
李敏告诉记者：“最近看房的挺多的，这两天我们一共卖出去7套。”虽然李敏说的成交量无从查证，但现场确实有不少看房人，销售人员成交后为客户鸣放了纸礼花。
刘夏也看到了市场中的机会：“郑州还有很多换房需求。目前郑州约40%的小区是老旧的、没有人车分流甚至没有双气的，这些小区居民有很强的换房动力。此外，大户型也会更有市场，因为经历了市场下行的洗礼，很多人觉得持有多套房产不如持有一套大户型房产，我的客户中就有许多这样的换房人群。”
对于未来的政策空间利好，梁波涛认为：“总体上郑州房地产调控政策已经处于较为宽松的状态，需求端围绕降低购房门槛和购房成本仍有一些政策优化空间，如针对多孩家庭提高购房支持力度，对多孩家庭增加首套购房指标，加大刚需群体购房补贴力度等。”
刘夏则表示：“我认为目前房产的交易税费还有优化空间，例如总价200万元的房子需要交3万元左右的税，我觉得可以再降一降。”
梁波涛表示：“中长期来看，郑州作为中部核心城市和人口大市，住房需求依然具备较大潜力，近年来产业发展大幅提速，未来城市居民就业和收入增长具有更强保障，置业能力也将得到实质性提升。”
封面图片来源：每经记者 王佳飞 摄
